L'agriturismo è probabilmente il tipo di struttura ricettiva con la normativa più specifica e più diversa da qualsiasi altra attività commerciale trattata in questa guida: a differenza di un B&B o di un albergo, non si può semplicemente acquistare un agriturismo come si acquista un'attività di ospitalità qualsiasi. C'è un requisito di partenza che sorprende molti aspiranti investitori, ed è il primo punto da chiarire prima di valutare qualsiasi altro aspetto dell'operazione.
Se stai valutando invece una struttura ricettiva senza questo vincolo, come un B&B, ti consigliamo la nostra guida dedicata su come valutare e comprare un B&B: qui ci concentriamo sulle specificità, molto diverse, dell'agriturismo.
Il requisito che cambia tutto: serve già essere imprenditore agricolo
La Legge 96/2006, legge quadro nazionale sull'agriturismo, stabilisce che l'attività agrituristica può essere esercitata solo da chi è già imprenditore agricolo — coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP), iscritto al Registro delle Imprese — attraverso l'utilizzazione della propria azienda agricola in rapporto di connessione con le attività di coltivazione del fondo, silvicoltura o allevamento.
In pratica: non è possibile aprire (né, di norma, rilevare) un agriturismo senza una preesistente e operativa attività agricola. Chi acquista un agriturismo non acquista solo la struttura ricettiva e il ristorante annesso, ma l'intera azienda agricola a cui l'attività agrituristica è collegata — o deve già possedere, in proprio, i requisiti di imprenditore agricolo per poterla gestire legalmente.
Il requisito di connessione e prevalenza
L'attività agricola deve restare prevalente rispetto a quella di ospitalità e ristorazione: sono le Regioni a stabilire i criteri precisi per valutare questa prevalenza. Dal 2021 (con la modifica introdotta dal D.L. 73/2021), questo criterio non si basa più solo sul tempo-lavoro dedicato all'attività agricola rispetto a quella agrituristica, ma le Regioni restano comunque libere di fissare parametri specifici nel proprio territorio — un aspetto da verificare sempre nella normativa regionale applicabile prima di procedere.
Cosa comprende, per legge, un'attività agrituristica
La Legge 96/2006 definisce con precisione cosa rientra nelle attività agrituristiche:
- Ospitalità in alloggi o spazi aperti destinati alla sosta di campeggiatori
- Somministrazione di pasti e bevande, costituiti prevalentemente da prodotti propri o di aziende agricole della zona, con preferenza per i prodotti tipici e i marchi DOP, IGP, DOC e DOCG
- Degustazioni di prodotti aziendali, inclusa la mescita di vini
- Attività ricreative, culturali, didattiche e sportive connesse alla valorizzazione del territorio rurale
Il ricorso a personale esterno (non appartenente al nucleo familiare dell'imprenditore agricolo) è consentito solo per attività e servizi complementari, non per la gestione principale dell'attività.
Quanto costa rilevare un agriturismo nel 2026
Le fasce di prezzo dipendono in larga parte dall'estensione del terreno agricolo incluso nell'operazione, oltre che dalla struttura ricettiva vera e propria:
- Piccola azienda agricola con agriturismo di dimensioni contenute (poche camere): 150.000 - 350.000 €
- Azienda agricola di medie dimensioni con struttura ricettiva consolidata e buona reputazione: 400.000 - 800.000 €
- Grandi tenute con produzione agricola rilevante (vigneti, oliveti) e struttura ricettiva di livello: oltre 1.000.000 €
A differenza di un B&B o di un albergo, qui il valore del terreno agricolo e della produzione (vigneti, oliveti, allevamenti) è spesso la componente più significativa del prezzo complessivo, non solo un accessorio della struttura ricettiva. Confronta le fasce reali dando un'occhiata alle attività attualmente in vendita su Mondo Attività.
Cosa verificare prima di acquistare
Oltre alla checklist generale che trovi nella nostra guida di due diligence, un agriturismo richiede alcuni controlli molto specifici.
1. Verifica del requisito di connessione
Prima di qualsiasi altra valutazione, verifica con un agronomo o un consulente agricolo se l'attività rispetta effettivamente i criteri di prevalenza fissati dalla Regione in cui si trova, e se tu stesso possiedi (o puoi acquisire) i requisiti di imprenditore agricolo necessari per proseguire l'attività dopo il subentro.
2. Regime fiscale applicato
Le ditte individuali e le società di persone possono accedere al regime forfettario previsto dalla L. 413/1991 per il reddito agrituristico, un regime naturale ma non l'unico possibile: verifica quale regime è applicato attualmente e quali sono le implicazioni se cambia la forma giuridica con il subentro.
3. Stato del terreno e delle coltivazioni
Se l'operazione include terreno agricolo produttivo (vigneti, oliveti, seminativi), verifica lo stato delle coltivazioni, l'età degli impianti (per vigneti e oliveti, un fattore che incide molto sulla produttività futura) ed eventuali contratti di conferimento a cooperative o consorzi.
4. Occupazione e stagionalità della struttura ricettiva
Come per qualsiasi struttura ricettiva, richiedi i dati di occupazione mese per mese degli ultimi 2-3 anni: gli agriturismi hanno spesso una stagionalità molto marcata, concentrata nei mesi primaverili ed estivi, un aspetto da considerare con attenzione nel calcolo della redditività complessiva.
5. Autorizzazioni per la somministrazione
Verifica la regolarità delle autorizzazioni per la somministrazione di pasti e bevande, e in particolare il rispetto del vincolo sulla provenienza prevalente dei prodotti utilizzati: un'irregolarità su questo punto può mettere a rischio la qualifica stessa di attività agrituristica, con conseguenze fiscali significative.
Redditività: un investimento a lungo termine
L'agriturismo è generalmente un investimento con ritorni più lenti rispetto ad altre attività commerciali trattate in questa guida, ma con una redditività potenzialmente più diversificata: oltre ai ricavi da ospitalità e ristorazione, un'azienda agricola ben gestita genera reddito anche dalla vendita diretta dei propri prodotti, dalle degustazioni e, in alcuni casi, da contributi e finanziamenti pubblici dedicati alla multifunzionalità agricola. Una valutazione corretta deve tenere conto di tutte queste componenti insieme, non solo del fatturato della struttura ricettiva: per i criteri generali di valutazione, applicabili con gli opportuni adattamenti anche a questo settore, resta utile il nostro approfondimento su quanto vale davvero un'attività commerciale.
Conclusione
Comprare o cedere un agriturismo è un'operazione molto diversa da qualsiasi altra struttura ricettiva: il vincolo di connessione con un'azienda agricola preesistente rende questo settore accessibile solo a chi è già, o è disposto a diventare, imprenditore agricolo. Per chi soddisfa questo requisito, l'agriturismo resta un investimento capace di diversificare i ricavi tra produzione agricola e ospitalità, ma richiede un orizzonte temporale più lungo e una due diligence specifica sia sul fronte agricolo sia su quello ricettivo.
Stai valutando l'acquisto o la vendita di un agriturismo? Contattaci per una consulenza gratuita, oppure consulta le attività attualmente in vendita su Mondo Attività.